[闲聊] 台湾炒房10年,经济沉沦30年 (文长无聊再看)

时间:2020-05-27

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作者 GameHeven (Mark Williams) 站内 Talk
标题台湾炒房10年,经济沉沦30年 (文长无聊再看)
时间 Mon May 27 14:04:02 2013 ───────────────────────────────────────
(本文版权没有,转载随便)

1.台湾炒房
这波房价飙涨大约是从2002~2003开始。买下别人的房,然后再加价转卖给别人。那为什幺可以卖得掉?
因为新买主也是要转卖给别人。
这个游戏就叫做: 「大家互相卖来卖去,看哪个笨蛋接到最后一棒。」
造成台湾两高两低的奇妙现象。

房价高
空屋率高
房租低
薪水低
炒房本来就是只能炒房价,租金是炒不起来的。

租金这种东西完全跟薪水挂勾,因为
台湾经济缓慢退步,所以薪资跟房租也缓慢下跌。

那因为台湾人在玩互相卖来卖去的金钱游戏,所以房价大涨。
这个游戏本来就不可能永远玩下去,时间一到就会爆。

只是这个游戏可以玩很久,台湾就这样玩了10年。
只是因为大众都是健忘的,有些人还真的以为可以玩100年。
那这个游戏可以玩起来的原因就是两点:

利息太低,房屋税金太低

2.我已经买了房,为什幺还要缴房屋税?如果不缴,房子就会被政府抢走。

这是什幺烂政府! 房屋要缴税,这因为政府要强迫老百姓不准浪费土地。
不管房子有住人没住人,每年都得缴税给政府。如果房屋空着不用,就是浪费钱。
正确的说,这世界上根本没有买房这回事,所谓的买房,还是跟政府租房。
如果今天土地房屋不抽持有税,那你就会看见老地主手上压着一堆土地。
不盖房不住人,围墙围起来。

死都不卖,也拿他没办法。 所以每个国家都会对房屋土地抽「持有税」,就算不卖也要抽。
而且这个持有税一定要跟房价连动,房价涨税金就涨,房价跌税金就跌。

例如说这样: 买在乡下的便宜烂地,价钱低,税金也低。
30年后政府在旁边盖了捷运站,土地大涨。所以持有税也大涨。

地主缴税缴到受不了,到最后就会乖乖认命,改建成大楼收租。
一口气又可以多塞几千人。 绝对不会有人敢浪费土地!想浪费土地,就是要花大钱来换。

3.台湾也有抽房屋税啊?问题在那里?

问题在于房屋税根本不是照实际价格抽。而是用「公告现值」。
所谓公告现值就是政府自由心证,说你家多少钱就是多少钱。

当然大家都知道,台湾的公告现值「远低于」市价。而且「没有」跟市价连动。
所以台湾房屋持有税金全世界最低。一般「推估」每年缴的税金是房价的0.4%。

如果是实价课税的国家,通常是抽1~2% 也因为是用公告现值,所以每次政府徵收土地的时候,
永远会有屋主肉身档怪手,死都不卖,因为公告现值徵收根本就是超低芭乐价。

但是不用怕!因为已经修法了。
2012开始政府徵收土地要用市价。
从此以后台湾政府是全世界最佛心的政府。

徵收你家的时候,就乖乖用1000万去买,但是你要缴税的时候,政府就改口你家只值400万,用这数字下去抽就好。
台湾真是全世界最好的政府,我感动到要哭了。

4.就算税金低又怎样?你这幺喜欢缴税吗?
税金太低,就等于鼓励老百姓浪费土地。建商买了空地,结果拖了10年才盖房。
等于是土地浪费了10年。 老爸留给我一块地,是在台北车站旁边的黄金地点。

然后我盖了透天厝,结果只住我一人,建商花大钱要买,但是我死都不卖!
如果改建成大楼可以塞几千人,但是我就是死都不卖!我每年都乖乖缴房屋税,政府也拿我没辙!

这一样也是浪费土地。 公告现值这玩意没人敢动,你敢动就一定选不上。
但是在房价飙涨10年之后,开始有一些老百姓突然变聪明了,要求提高公告现值。
政府高兴的要死,台北从2010开始提高。未来政府会不会继续提高,值得观察。

5.炒客口袋深不见底,买房都是现金付清。央行紧缩房贷效果不大。

观念错误

炒客手上有1000万,炒客不会去买1000万的房屋,而是会买5000万的房屋。
因为剩下 4000万可以跟银行借。等到房价涨可以赚更多!
不借才是傻子,槓桿槓桿再槓桿!

央行新政策一出,贷款成数下降,自备1000只能买2500。你说有没有效?
以前买10个人头可以买20间房,现在10个人头只能买10间房。你说有没有效?

6.奢侈税效应

实施之前,大家都在质疑,奢侈税不一定有效。
因为奢侈税只抽15%,那我涨价16%卖掉不就结了。
接手的新屋主再涨价16%卖掉。这个游戏还是可以继续玩下去。
结果没想到炒客大批退场,统统收山不玩。完全出乎意料!

那剩下大批的笨蛋散户手上还屯着空房,照理讲半年卖不掉屋主也该死心降价。
但是好玩的地方来了!

奢侈税不问赚钱赔钱,两年内一律要抽。就算屋主赔售还是要缴税。
到最后每个屋主都做出一样的选择,就是房子先压两年,之后看看情况再说。

所以你会看到有行无市的爆笑局面。这个月开1000万,下个月就自动涨价变1100万。
「但是房屋就是卖两年卖不掉」

7.建商盖新成屋没有奢侈税的问题,那建商降价脱手不就结了

观念错误

台湾人买房不是自住,而是要加价转卖给别人。
所以建商不能承认房价跌。

不降价是 17层地狱,但是降价就是18层地狱。
就算空屋10年卖不掉,不能降就是不能降。

8.买气极冻之后,仲介应该喊跌,仲介要的是成交量,成交价高低是其次

观念错误

再跟我複诵一次 「台湾人买房不是自住,而是要加价转卖给别人。」

如果房价跌了,你就不会买。明年房价会跌,那我明年再买不就好了。
那后年又会继续跌,我后年买更好。愈跌你愈不买。
房价涨的时候是「价量齐杨」,但是跌的时候是「价量齐跌」。
等到房价下跌,成交量会变低,不会变多。所以仲介永远只能喊涨。

9.容积率乱象

买完土地之后,房屋不可能无止境的往上盖。因为人不可能24小时永远躲在房屋里。
政府会看週边马路够不够宽,附近的学校/公园/警察局/消防局够不够用。
所以每块土地都会有容积率的规定。

例如说这块地100坪,建蔽率50%,容积率300%。
那就代表有50坪不能盖东西,要留院子。然后可以盖到300坪,每一层楼有50坪,所以你家可以盖到6楼。
当然容积率不是问题,问题在于政府发放容积率太浮滥。

例如说大厦顶楼有作花园,政府就多给一点容积,建商又可以多盖几层。
大厦一楼开放给全体市民当作广场,政府又多给一点容积,建商又可以多盖几层。
乱发的结果就是居住品质超烂,明明马路小的要死,旁边却有一栋20层大厦。

最好笑的是,台北市居然规定容积率可以「转移」。
例如说我在万华有一块地可以盖 300坪房屋,但是房屋被政府宣布成古蹟。
我家只盖了100坪,结果政府说不准改建。那我200坪没盖到谁要赔我?
所以政府为了补偿地主,就宣布地主的200坪空间可以卖人。

要卖也不是问题,而是台北市规定容积可以「远距离移转」。
例如说万华的容积可以转到内湖。建商在内湖的大楼就可以多盖200坪。
那这样的话,我建议全台湾的容积都移转到地价最高的信义区。
信义区盖满1000层以上的超级高楼。然后其他地方全部都是空地,多爽!

10.都更乱象

台湾二三十年前的公寓都是5层楼以下。因为当年没有实施容积率法律,你买多少土地就可以盖到你爽!
那为什幺建商只盖5层,为什幺不盖100层?

因为法律规定6层开始就一定要装电梯,而且当年台北没这幺挤,多盖也卖不掉。所以每家建商偷懒的只盖5层。

二十年过去,容积率法律也实施了。
事实上很多土地,容积率可以盖超过5层的。

地主提供土地,然后建商出钱改建成20层大厦。
地主分一些房,建商分一些房。大家都有赚。
也因为都更因素,旧公寓瞬间变成抢手货。

全新电梯大楼卖1000万,隔壁30年旧房子没电梯,结果卖1100万。原来旧房比新房贵,真是让我大开眼界!
但这有个问题,不是每块地都可以盖20层,如果不行怎幺办?

而且法律还有规定建蔽率。强迫两栋大厦中间要留空地。到最后地主旧房有30坪,但是分到的新房只有20坪。

所以很多地主不愿意卖。绕了一大圈。地价高的地点变成大楼,因为地比较贵,建商愿意让步。
到最后郝龙斌喊出新政策,会适度放宽容积率,让地主可以一坪换回一坪。
加速推动都更。结果口号一喊,都更死的更快,因为每个地主都自动涨价,以前1000万就卖,现在我要2000万才卖。

11.那如果建商不买怎幺办?地主不就完了?

「明年房价会继续涨,拖到明年我赚更多」「建商不买是建商笨,我有损失吗?」
「反正房屋税很低,再拖10年我都跟你玩」 当然我们现在都知道,文林苑事件,建商跟市府吃相过于难看,造成都更已死。
当初天价买旧房的,现在不知道怎幺办。

所以说郝龙斌是打房的一大功臣,应该颁个奖章给他,哈哈哈哈。

12.房价等同60年租金,所以应该租房?

奇怪?你租完60年之后,房子会变成你的吗?那你还不买? 观念错误 房屋不可能60年不维修。
台北5层旧公寓,屋龄「才」20年而已,髒/乱/没电梯,买个三房两厅。

结果这三房里面两房没窗户,你住的下去吗?
就是因为这样,法律才会规定建蔽率,就是要强迫你留一些空地当院子,
这样你房间才能开窗。每个人都把房屋盖到满,窗户是要开在哪里?
就是因为居住品质超烂,所以旧公寓的房租一直偏低,比电梯大楼低很多。
好笑的地方在于旧公寓「房价」居然比新房还贵。

房屋本来就不可能住到60年,每个20~30年就是要大整修一次。
而且住60年,房屋税就要交60年。住100年就要交100年。

就算你留给儿子,你儿子也要继续交房屋税。
所以买房没有人抓60年。大多数国家都是抓20年租金。
当然台湾税金偏低,所以你可以多加一点,例如说25年。

13.那为什幺有人愿意用这种高价买房?

因为他没有要自住,而是要加价转卖给别人。

房价不合理,不重要。租金很低,不重要。

房屋旧旧髒髒又没电梯,不重要。

反正只要找到一个智障肯买,所有问题都解决了。
14.那为什幺有人愿意用这种高价买房「自住」?

因为他是智障

15.日本炒房

日本在1980~1990是炒房的全盛时期。
日本人玩法没有比较高级,跟台湾一样,就是大家互相卖来卖去。
后来1985日本签署了广场协议,宣布放手让日币升值。
有些人会有一种错误观念,美国大坏蛋强迫日币升值,导致日本经济垮台。

这完完全全是错的!

甚至连某些教科书都这样写 (我建议你把书撕了)。
广场协议不是只有日币升值,马克/法郎/英镑都在升。为什幺只有日本爆炸?
真正的关键点是日本政府做了太多蠢事。 日本当年跟台湾一样,货币刻意贬值,然后卖产品给美国赚钱。

当然卖劳力不可能永远卖下去,贬值也不可能永远贬下去。所以日本才答应升值,正确的说不是升值,只是恢复原状。
当然大家都知道,工厂会逐渐移出日本,日本一定要转型。
日本政府选择把利息降到极低。企业容易借到钱,工厂出走潮会比较慢,失业率也比较低。
但是老百姓不是借钱开公司,而是选择借钱买股买房。股价房价双双暴涨。

买房也不是自住,而是又回到了互相卖来卖去的金钱游戏。
那个时候不是只有一般人买房,连银行都跳下去买。

台湾央行还会下令紧缩房贷。日本不一样,你不想买,银行还会打电话给你,拜託你借钱买房。
一样是房价暴涨,房租不动。

日本当时还推出40年房贷。原来台湾抄袭人家20年前的点子,真是没创意。

到了1989~1990,日本央行多次升息。也戳破了这个巨大的泡沫。一般是认定1991是反转点。
这次泡沫让日本倒地20年爬不起来。日本陷入通货紧缩。

老百姓认为,房价只会跌,股价也只会跌,景气只会变差不会变好,所以不愿意花钱。
每个人都在存钱。

但是因为大家都不花钱,企业做的东西卖不掉,所以只好裁员减薪。

因为减薪,所以更不敢花钱,恶性循环。

日本政府只能选择举债建设,「生」一堆工作给老百姓,大家有工作就敢花钱,结果无效!
不管政府怎样说破嘴,民众就是死都不花钱。
结果政府也没新招可以用,只能继续举债,继续建设。

对日本民众而言,理财只有两种。
一种是现金摆着。一种就是买债卷。因为股票是高风险不敢买,只敢买债卷,然后日本人又最爱买自己政府的债卷。

日本政府每次都是发新债还旧债,但是每次日本老百姓都很捧场,都是瞬间卖完。
外国人根本不敢买,只有日本人愿意买。真是让我想不透。
日本现在的局面是房价太低,房租太高。但是老百姓就是不买。

因为 「明年房价跟房租都会一起跌」

16.美国炒房

由于美国早就实施实价登录,实价抽税,照理讲房价很难炒。
但凡事都有例外。美国金融法规放宽再放宽。到最后连收入不稳,信用差的人都可以借钱买房。
因为可以借钱的人变多,房价自然涨。美国佬看到房价涨,又有一堆人跳下买,然后今天买明天就卖。
又回到了互相卖来卖去的金钱游戏。 1996~2007房价暴涨了10年。也是政府多次升息,2008正式破灭。

美国人炒法真的比较高级。美国佬真的是全世界最卑鄙的国家。

一般来讲房地产泡沫只有自己死,但是美国人例外。

因为美国人把房贷包装成金融商品,卖给自家美国人,也卖给外国人。
整个包装非常複杂,没人搞得懂。主要精神就是银行可以把房贷转卖给别人。
例如说银行借钱给小明1000万,利息10%。但如果小明破产,银行就要自己吞这1000 万的亏损。
所以银行把贷款转卖给小英,银行自己抽掉2%,小英拿8%。
如果小明破产,那会由小英赔掉1000万,跟银行无关。
也因为风险可以丢给别人,所以银行也不会认真审核,随便什幺穷人都借得到钱。

好玩的地方在哪里?因为房贷已经包装成「金融商品」,所以就跟股票一样,是可以「放空」的,你如果有猜到2008的崩盘,你早就发了。
17.那小英干幺买?小英是白痴吗? 因为房价在涨,小明不可能会破产。
反正房子卖了就可以还钱给小英。

小明自己还大赚一票。

18.那为什幺美国银行业倒掉一堆?

不是都转卖光了?
因为他们没有真的卖光。因为房价在涨,银行干幺给小英赚?自己赚不是更好。

19.那为什幺台湾银行业没倒?

因为台湾银行业根本没去买。

台湾政府对金融业一直秉持着一个原则,不求银行赚大钱,只求银行不会倒。
美国次贷这种高风险的产品,政府是不让银行买的。

虽然说银行自己不买,但是银行代理国外的金融商品卖(ㄆㄧㄢˋ)给老百姓。
(台湾法规说可以卖,白痴法规......) 这就是所谓的「连动债」。

18.美国崩盘之后怎幺办?
美国人看到日本的惨状,所以做了一件教科书说不能做的事。

第一步是利息降到0,
第二步疯狂大印钞。

照理讲印钞一定会造成物价飘涨。
但问题是美国是全世界最大消费国,如果产品不能买给美国等于自杀。
所以一大票国家都跟着印钞票。等于是通膨苦果不是美国自己吞,而是全世界平均分担。

美国本来可能会衰退20年,现在回头来看,竟然真的止血成功。美国佬真的很贱。

19.日本安倍的贬值救经济有没有效?

我个人认为无效。只会有短期小涨。然后经济又会大跌回去。
理由很简单,因为日本人跟美国人「个性」不一样。日本人很爱存钱,但是美国人最爱花钱。
日本储蓄率本来就比美国高。
而且日本不是崩盘之后立刻印钞,而是慢了20年。
民众已经省吃俭用20年,就算政府说明天经济会变好,也没人会信。

20.所以说利息太低真是炒房的根源,原来兇手是彭淮南。

观念错误

低利容易炒房,但不是「一定」。
因为台湾经济疲软,央行当然不敢升息。
升息之后企业倒一大票,一样很惨。
真正的关键点是老百姓有没有在玩「互相卖来卖去」的游戏。
只要有这种情况出现,政府应该立刻用力打下去,叫你不准玩。

例如说日本已经维持0利率超过10年,但是日本房价还是照跌。
因为日本人现在不玩「互相卖来卖去」的游戏。就算政府送我钱叫我玩,我还是不玩。
我就是要把钱放在银行不动。 最完美的情况是利息维持低档。
但是政府出一堆新政策把房价打下去。

但问题是台湾政府自始自终就是鼓励炒房。

21.那这次炒房到底是谁的错? 全体台湾人的错。

既然政府鼓励炒房,那你为什幺还要投给他?

答案很简单,因为你心中希望房价涨。
也就是说,每天在版上喊跌的人其实是少数特例。
台湾大多数的人是希望房价涨,只是那些人不上网罢了。
台湾大多数的人都希望趁着房价涨,捞一票就跑。
「至于爆炸之后会多惨,干我屁事,

反正我已经家财万贯了」「你们这些笨蛋努力工作吧!哈哈!」

22.未来台湾怎幺走?

台湾储蓄率接近日本,加上人口老化速度世界第一,加上台湾没有印钞大决。

印钞只会走向辛巴威模式,不会走向美国模式。

陷入通货紧缩的机率可以说是99%。(日本:台湾人真是我的好朋友)

房价跌/房租跌/股票跌/物价跌但是你的薪水也在跌。
房价到最后会跟日本一样,变成房价太低,房租太高。
我是建议可买一间养老用。
至于买第二间当包租公,要审慎评估。

因为「房租房价明年都会继续跌」。

密切注意政府法令,政府会不会提高房地产税金?我不知道。
但是税金抽的愈重,房价就跌得愈惨。

买房的时候要把未来税金也算进去,不要买了发觉扛不起。
理财要保守,建议还是以低风险的债卷为主,股票少量即可。
但是要谨记:「别买台湾国债,别买日本国债。」

-- 无论在什幺游戏中,只有勇于面对的人才会获得报酬。游戏虽然不是人生,但人生却是游戏。
最糟糕的游戏平衡度,不亲切的NPC,前后矛盾的剧本。但是,能不能享受这个游戏则在于个人。
即使是垃圾游戏,真正投入的话或许能感受到意外的乐趣,结束时反而会认为这是个名作也说不定。
冈本 タクヤ《千の剣の舞う空に》

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